Energieausweis: Was sagt dieser Steckbrief für Wohngebäude aus?

Ein neuer Ausweis ist nötig, wenn das Gebäude nach größeren Umbauten und Sanierungen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz neu berechnet wird. Wird nur die Heizung ausgetauscht, besteht keine Pflicht, einen neuen Ausweis zu erstellen. Wir empfehlen in diesem Fall dennoch, einen neuen Ausweis anzufordern.

Vor Mai 2014 ausgestellte Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe, die nach der Energieeinsparverordnung als Energieausweise anerkannt wurden, können in der damals gültigen Form weiter verwendet werden – solange sie nicht älter als zehn Jahre sind. In der Regel umfasst der Energieausweis fünf Seiten und enthält neben den Energiekennwerten des Hauses auch eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Haussanierung. Nachfolgend beschreiben wir den Aufbau des Ausweises nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2020 beschrieben.

Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes

Die Seite 1 des Ausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und die Art der Anlagentechnik, sowie die Anzahl der Wohnungen. An dieser Stelle finden sich auch Aussagen, ob erneuerbare Energien zum Einsatz kommen, zur Gebäudebelüftung und gegebenenfalls zur Gebäudekühlung sowie zur Inspektionspflicht für Klimaanlagen. Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes eingesetzt wurde: für einen bedarfsorientierten oder verbrauchsorientierten Energieausweis.

Es gibt zwei Berechnungsverfahren, die sich grundsätzlich voneinander unterscheiden: Erfolgt die Ermittlung auf Grundlage eines berechneten Energiebedarfs, spricht man von einem "Bedarfsausweis". Die Kennwerte für den Energiebedarf sind dann auf Seite 2 des Dokuments ausgewiesen, während die dritte Seite unausgefüllt bleibt. Über dem Farbband auf Seite 2 sind die Treibhausgasemissionen ausgewiesen, die im alten Ausweis CO₂-Emissionen hießen. Sie sind auch in neuen Verbrauchsausweisen anzugeben und zudem nicht mehr als freiwillige Angabe gekennzeichnet. Die Treibhausgasemissionen beschreiben die Klimabelastungen, die der Gebäudebetrieb verursacht. Kommen erneuerbare Energien im Gebäude zum Einsatz, wird ermittelt, inwieweit die gesetzlichen Vorgaben zur Nutzung dieser Energien erfüllt werden. Diese Angaben finden Sie unten links auf Seite 2.

Wird im Ausweis der gemessene Energieverbrauch ermittelt, spricht man von einem "Verbrauchsausweis" und die Kennwerte für den Energieverbrauch sind auf Seite 3 dargestellt. In diesem Fall bleibt die zweite Seite unausgefüllt. Die Kennwerte geben den jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) Nutzfläche an – kurz: kWh/(m²a). Je höher der Kennwert ausfällt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Eine zusätzliche Hilfe, um die Energieeffizienz von Häusern zu vergleichen, geben die Farben des Bandtachos und die Einteilung der Gebäude in Energieeffizienzklassen (A+ bis H). Anhand der Farben und von Vergleichswerten kann ein Haus eingestuft und mit anderen, typischen Häusern verglichen werden.

Achtung: Die Kennwerte beziehen sich nicht auf die Wohnfläche des Gebäudes, sondern auf die auf Seite 1 ausgewiesene sogenannte Gebäudenutzfläche A_N. Diese ist ein rechnerischer Wert, der nach EnEV aus dem beheizten Volumen oder der Wohnfläche ermittelt wird. Er ist in der Regel etwas größer als die Wohnfläche.

Primärenergiekennwert

Im Energieausweis ist von einem Primärenergiebedarf und einem Endenergiebedarf die Rede. Als Primärenergie wird die ursprünglich aufgewendete, gesamte fossile Energiemenge - inklusive Verluste - bezeichnet, die durch den Abbau, die Lieferung und die Verarbeitung des Energieträgers entsteht. Der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert) bildet somit die gesamte Kette der Energiebereitstellung ab, also - je nach Brennstoff - von der Ölquelle, dem Bergwerk oder dem Baum bis zu Heizung. Er zeigt die Umweltauswirkungen des Hauses an und ist vor allem im Hinblick auf den Klimaschutz von Interesse.

Endenergiekennwert

Bei der Betrachtung der so genannten Endenergie wird nachträglich berücksichtigt, ob regenerative Energieträger wie die Sonne oder Holz als nachwachsender Rohstoff genutzt werden. Diese stehen entweder ohne großen Aufwand für Bohrung, Transport und Aufbereitung zur Verfügung oder binden beim Nachwachsen das Treibhausgas CO2.

Wird das Haus mit regenerativen Energien beheizt, ist der Primärenergiekennwert (PE-Wert) in der Regel kleiner, also besser als der Endenergiekennwert. Bei fossilen Brennstoffen wie Öl oder Erdgas ist der PE-Kennwert immer größer als der Endenergiekennwert. Ob der Gesamtwert für die Primärenergie für das Gebäude größer oder kleiner ist als der Endenergiekennwert, hängt vom Anteil der verwendeten Brennstoffe ab, die zur Energieversorgung kombiniert werden können. Ein guter PE-Kennwert allein muss aber nicht bedeuten, dass eine gute Bilanz vorliegt. So kann ein Haus mit einer Pelletheizung leicht einen guten Primärenergiekennwert erreichen, bei unzureichender Wärmedämmung aber dennoch Energiekosten wie ein Haus mit schlechterer Bewertung verursachen.

Seite 4 des Energieausweises enthält für Hauseigentümer:innen in knapper Form kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Sind keine Empfehlungen zur Sanierung möglich, beispielsweise weil das Gebäude bereits umfassend saniert wurde, muss ein:e Ausweisaussteller:in dies auf dem Formular vermerken.

Auf Seite 5 finden sich abschließend einige Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.

Energieausweis: Was sind Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Untersuchungen zufolge liegt der Endenergiekennwert eines Verbrauchsausweises durchschnittlich rund 25 Prozent unter dem eines Bedarfsausweises – für ein und dasselbe Haus! Bei einem Vergleich unterschiedlicher Ausweistypen sollten Sie diesen Unterschied unbedingt berücksichtigen und das Gebäude mit einem Verbrauchsausweis eher eine Klasse schlechter, das Gebäude mit einem Bedarfsausweis eher eine Klasse besser einordnen. Antworten auf die Frage, welcher Ausweis für welche Art von Gebäude ausgestellt werden muss, finden Sie hier.

Nachfolgend erläutern wir Ihnen den Energieausweis an einem konkreten Beispiel. Die obere Grafik zeigt einen "Bedarfsausweis" (Seite 2 des Ausweises), die untere einen "Verbrauchsausweis" (Seite 3 des Ausweises). Um Informationen zu den einzelnen Bereichen zu erhalten, klicken Sie auf die jeweiligen Hinweiszeichen.

Worin sich Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheiden

Es gibt zwei Varianten für den Energieausweis: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Da sie verschiedene Berechnungsverfahren anwenden, können die beiden Ausweisarten die Energieeffizienz eines Gebäudes unterschiedlich bewerten.

• Beim Bedarfsausweis werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche) den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.
  Vorteil: Die berechneten Kennwerte sind unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner:innen.
  Nachteil: Die Genauigkeit und damit die Aussagekraft des Ausweises hängen stark davon ab, wie exakt und aufwändig ein:e Aussteller:in die Daten erhebt. Preisgünstige Angebote können weniger genau ausfallen.
• Für den Verbrauchsausweis müssen ebenfalls die üblichen Gebäudedaten, vor allem aber die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Hierzu gehören das Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.
  Vorteil: Die Datenerhebung ist in der Regel wesentlich einfacher und weniger fehleranfällig. Die gemessenen Verbrauchszahlen werden über so genannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Dies hat den Effekt, dass zum Beispiel besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
  Nachteil: Die Kennwerte sind abhängig vom individuellen Heiz- oder auch Lüftungsverhalten der Bewohner:innen und davon, wie oft sie anwesend sind. Leerstände im Gebäude oder die Gesamtnutzfläche werden manchmal nicht richtig erfasst. Das kann die Ergebnisse verfälschen.

Gebäude mit Hilfe des Energieausweises vergleichen

Auf Seite 2 des Ausweises nach GEG befindet sich rechts unten der zweite Bandtacho "Vergleichswerte Endenergie".

Was bedeuten die Energiekennziffern?

Die Energiekennziffern in der Mitte des Farbbandes zeigen, wie viel Energie "typische" Gebäude benötigen. So braucht ein Neubau, je nach Gebäudegröße, typischerweise um die 50 kWh/(m²a) und liegt damit in der Energieeffizienzklasse A oder B. Der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland hat einen Verbrauch von rund 160 kWh/(m²a) und befindet sich in Klasse E. Dagegen verbraucht ein unsaniertes Einfamilienhaus typischerweise über 200 kWh/(m²a) und rangiert damit weit hinten in der Skala, in Klasse G oder H.

Die Energieeffizienz eines Gebäudes können Sie anhand der Vergleichsgebäude also recht gut einschätzen. Je niedriger die jeweilige Zahl des Endenergiebedarfs ist, umso energieeffizienter ist die Immobilie.

Eine zusätzliche Hilfe zur Einschätzung bieten die Farben des Bandtachos und die Einteilung der Gebäude in Energieeffizienzklassen (A+ bis H). Da bei den Vergleichswerten Gebäude mit einem "typischen" Energieverbrauch zugrunde gelegt werden, können sie jedoch nur eine grobe Orientierung geben. Je nach Größe, Baujahr und individueller Bauweise kann beispielsweise ein unsaniertes Mehrfamilienhaus auch in einer anderen Effizienzklasse liegen.

Effizienzklassen und Vergleichswerte

Die Effizienzklasse steht zudem für die energetische Qualität des Gesamtgebäudes; allerdings werden die Dämmstandards und die Heizungsanlage hier nicht einzeln bewertet. Ohne einen kritischen Blick bei der Besichtigung vor Ort sowie in die Modernisierungsempfehlungen des Ausweises lassen sich mit den Vergleichswerten allein kaum Aufwand und Kosten für eine energetische Verbesserung des Gebäudes abschätzen.

Achtung: Die Zuordnung in die Effizienzklassen ist nur auf Ausweisen realistisch, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, also nach der Energieeinsparverordnung von 2014 bzw. dem Gebäudeenergiegesetz von 2020. Auf diesen Ausweisen reicht die Skala des Farbbands von 0 bis 250 kWh/(m²a). Je weiter hinten im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Hauses. Ein Gebäude, das exakt in der Mitte im gelben Farbbereich liegt, benötigt etwa 130 kWh/(m²a). Die Klasse richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des Ausweises angegebenen Kennwert. Entscheidend für die Klasseneinteilung ist der Wert für den Endenergiebedarf oder -verbrauch. Das Berechnungsverfahren für die Zahlenwerte des tatsächlichen Gebäude-Energiebedarfs hat sich im Zeitablauf kaum geändert.

Bei früheren Ausweisen, aus dem April 2014 oder älter, fehlt die Klasseneinteilung. Sie wurde hier nur zur Veranschaulichung einmontiert. Allerdings ist das Verfahren zur Berechnung des Gebäude-Endenergiebedarfs bei neueren und älteren Ausweise gleich, dadurch sind die Ausweise, sofern es sich um Bedarfsausweise handelt, an dieser Stelle miteinander vergleichbar.

Noch ältere Ausweise, aus der Zeit zwischen 2007 und September 2009, stuften die Gebäude durch eine andere Skala des Farbbands (mit Höchstwerten über 400 kWh/(m2a)) anders als heute ein. Doch solche Dokumente sind ungültig, weil ein Ausweis höchstens 10 Jahre alt sein darf. Als Mieter oder Käufer einer Immobile haben sie Anspruch auf einen gültigen Energieausweis, achten Sie also auf das Datum eines Ausweises.

Aussagekraft des Ausweises beurteilen

Der Energieausweis soll einen Vergleich der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden in ganz Deutschland ermöglichen. Er erlaubt jedoch keinen unmittelbaren Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Energieverbrauch und die Energiekosten, weil diese von vielen Faktoren abhängen. Das Dokument wurde im Laufe der Zeit außerdem stark verändert, was einen Vergleich nur in bestimmten Fällen sinnvoll macht.

Energieausweise richten sich bis auf Ausweise für die Vermietung oder den Verkauf noch bis Ende April 2021 nach der zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung gültigen Vorschrift: bis Oktober 2020 war das die EnEV, seitdem ist es das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit den beiden EnEV-Novellen in den Jahren 2009 und 2014 sowie dem neuen GEG wurde das Ausweisformular verändert. Die Zuordnung eines Energieausweises zur entsprechenden Verordnung ist über das Ausstellungsdatum möglich, das auf der ersten Ausweisseite steht.

Energieverbrauch und -kosten abschätzen

Der Energiebedarf einer einzelnen Wohnung kann vom ausgewiesenen Energiewert für das ganze Wohngebäude deutlich abweichen. So haben Wohnungen im Erdgeschoss, unter dem Dach oder mit vielen freien Außenwänden oft einen deutlich höheren Energiebedarf, insbesondere wenn das Haus nicht oder nur wenig gedämmt ist. Daneben hängt der reale Energieverbrauch stark vom Standort, von den Witterungsverhältnissen und dem individuellen Heizverhalten der Bewohner:innen ab. Bei einem Bedarfsausweis wird seit 2014 beim Berechnungsverfahren nach der DIN V 18599 eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20 °C angenommen, jedes Grad darüber erhöht den Energieverbrauch um rund 6 Prozent. Zudem beziehen sich Bedarfsausweise, die vor dem 1. Mai 2021 erstellt wurden, auf ein mittleres Klima in Deutschland. Unterschiede zum Klima am tatsächlichen Standort des Gebäudes wirken sich auf den Energiebedarf aus. Die Energiekosten hängen außerdem stark vom verwendeten Brennstoff bzw. Energieträger und deren künftigen Preisentwicklungen ab.

Die Tabelle zeigt die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Gebäudes der entsprechenden Energieeffizienzklasse.
 

Mit welchem Energieträger das Haus beheizt wird, steht im Energieausweis auf der ersten Seite, der Endenergiekennwert über dem Farbband auf der zweiten oder dritten Ausweisseite. Schwierig ist es allerdings, die Kosten zu ermitteln, wenn Strom als Energieträger angegeben ist. Denn dann können Sie nicht erkennen, ob es sich um eine Wärmepumpe, einen Nachtstromspeicher oder eine elektrische Direktheizung handelt. Diese Heizungsarten sind unterschiedlich effizient und können auch sehr unterschiedliche Stromkosten verursachen. Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kann Ihnen in einem solchen Fall helfen, die Preise realistisch einzuschätzen.