Energieausweis: Was sagt dieser Steckbrief für Wohngebäude aus?

Ein neuer Ausweis ist nötig, wenn das Gebäude nach größeren Umbauten und Sanierungen gemäß der Energieeinsparverordnung neu berechnet wird.

Vor Mai 2014 ausgestellte Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe, die nach der Energieeinsparverordnung als Energieausweise anerkannt wurden, können in der damals gültigen Form weiter verwendet werden – solange sie nicht älter als zehn Jahre sind. In der Regel umfasst der Energieausweis fünf Seiten und enthält neben den Energiekennwerten des Hauses auch eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Haussanierung. Nachfolgend wird der Aufbau des Ausweises nach der aktuellen EnEV 2014 beschrieben.

Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes

Die Seite 1 des Ausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik, sowie die Anzahl der Wohnungen. An dieser Stelle finden sich auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept. Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes eingesetzt wurde: bedarfsorientierter oder verbrauchsorientierter Energieausweis.

Es gibt zwei Berechnungsverfahren, die sich grundsätzlich voneinander unterscheiden: Erfolgt die Ermittlung auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs, spricht man von einem "Bedarfsausweis". Die Kennwerte für den Energiebedarf sind dann auf Seite 2 des Dokuments ausgewiesen, während die dritte Seite unausgefüllt bleibt. Wird dagegen der gemessene Energieverbrauch ermittelt, spricht man von einem "Verbrauchsausweis" und die Kennwerte für den Energieverbrauch sind auf Seite 3 dargestellt. In diesem Fall bleibt die zweite Seite unausgefüllt. Die Kennwerte geben den jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) Nutzfläche an – kurz: kWh/(m²a). Je höher der Kennwert ausfällt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Eine zusätzliche Hilfe, um die Energieeffizienz von Häusern zu vergleichen, geben die Farben des Bandtachos und die Einteilung der Gebäude in Energieeffizienzklassen (A+ bis H). Anhand der Farben und von Vergleichswerten kann ein Haus eingestuft und mit anderen, typischen Häusern verglichen werden.

Achtung: Die Kennwerte beziehen sich nicht auf die Wohnfläche des Gebäudes, sondern auf die auf Seite 1 ausgewiesene sogenannte Gebäudenutzfläche A_N. Diese ist ein rechnerischer Wert, der nach EnEV aus dem beheizten Volumen oder der Wohnfläche ermittelt wird. Er ist in der Regel größer als die Wohnfläche.

Primärenergiekennwert

Neben dem Kennwert für den Endenergiebedarf ist unterhalb des Farbbands meist noch ein zweiter Wert ausgewiesen, der mehr oder weniger stark abweicht. Er gibt die Primärenergie an, also die ursprünglich aufgewendete, gesamte fossile Energiemenge – inklusive Verluste -, die durch den Abbau, die Lieferung und die Verarbeitung des Energieträgers entstehen. Der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert) bildet somit die gesamte Kette der Energiebereitstellung ab, also – je nach Brennstoff – von der Ölquelle, dem Bergwerk oder dem Baum bis zur Heizung. Er zeigt die Umweltauswirkungen des Hauses an und ist vor allem im Hinblick auf den Klimaschutz von Interesse.

Endenergiekennwert

Wird das Haus mit regenerativen Energien beheizt, ist der Primärenergiekennwert in der Regel besser als der Endenergiekennwert. Hier wird nachträglich berücksichtigt, dass ein Energieträger wie die Sonnenenergie genutzt wird, der ständig und ohne Aufwand für Bohrung, Transport und Aufbereitung zur Verfügung steht. Oder es handelt sich um einen nachwachsenden Energieträger wie Holz, der das Treibhausgas CO2 bindet. Bei Brennstoffen wie Öl oder Erdgas ist der PE-Kennwert immer größer als der Endenergiekennwert. So kann ein Haus mit einer Pelletheizung leicht einen guten Primärenergiekennwert erreichen, bei unzureichender Wärmedämmung aber dennoch Energiekosten wie ein Haus mit schlechterer Bewertung verursachen.

Seite 4 des Energieausweises enthält für Hauseigentümer in knapper Form kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Sind keine Empfehlungen zur Sanierung möglich, beispielsweise weil das Gebäude bereits umfassend saniert wurde, ist dies vom Ausweisaussteller auf dem Formular zu vermerken.

Auf Seite 5 finden sich abschließend einige Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.

Worin sich Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheiden

Es gibt zwei Varianten für den Energieausweis: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Da sie verschiedene Berechnungsverfahren anwenden, können die beiden Ausweisarten die Energieeffizienz eines Gebäudes unterschiedlich bewerten.

• Beim Bedarfsausweis werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche) den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.
  Vorteil: Die berechneten Kennwerte sind unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner.
  Nachteil: Die Genauigkeit und damit die Aussagekraft des Ausweises hängen stark davon ab, wie exakt und aufwändig der Aussteller die Daten erhebt und über wie viel Erfahrung er verfügt. Preisgünstige Angebote können weniger genau ausfallen.
• Für den Verbrauchsausweis müssen ebenfalls die üblichen Gebäudedaten, vor allem aber die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Hierzu gehören das Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.
  Vorteil: Die Datenerhebung ist in der Regel wesentlich einfacher und weniger fehleranfällig. Die gemessenen Verbrauchszahlen werden über so genannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Dies hat den Effekt, dass zum Beispiel besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
  Nachteil: Die Kennwerte sind abhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner. Leerstände im Gebäude oder die Gesamtnutzfläche werden manchmal nicht richtig erfasst. Das kann die Ergebnisse verfälschen.

Energieausweis: Was sind Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Untersuchungen zufolge liegt der Endenergiekennwert eines Verbrauchsausweises durchschnittlich rund 25 Prozent unter dem eines Bedarfsausweises – für ein und dasselbe Haus! Bei einem Vergleich unterschiedlicher Ausweistypen sollten Sie diesen Unterschied unbedingt berücksichtigen und das Gebäude mit einem Verbrauchsausweis eher eine Klasse schlechter, das Gebäude mit einem Bedarfsausweis eher eine Klasse besser einordnen. Antworten auf die Frage, welcher Ausweis für welche Art von Gebäude ausgestellt werden muss, finden Sie hier.

Nachfolgend erläutern wir Ihnen den Energieausweis an einem konkreten Beispiel. Die obere Grafik zeigt einen "Bedarfsausweis", die untere einen "Verbrauchsausweis". Um Informationen zu den einzelnen Bereichen zu erhalten, klicken Sie auf die jeweiligen Hinweiszeichen!

Es gibt Energieausweise gemäß Energiesparverordnung (EnEV) 2007, 2009 oder 2014. Unser Bild zeigt das Dokument nach EnEV 2014. Früher bildete die Farbskala einen breiteren Bereich ab. Werte, die hier am roten Rand stehen, liegen deshalb bei älteren Ausweisen noch im gelben Bereich. Bei Vergleichen also die Zahlen selbst betrachten, nicht die Farben. Die Buchstaben für die Effizienzklassen gibt es auf älteren Ausweisen nicht, eine Registriernummer auch nicht. Mehr dazu.

Seit Mai 2014 ausgestellte Ausweise müssen zentral beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert werden. Der Aussteller fordert die Regstriernummer dort an. Die Erfassung dient als Grundlage für eine stichprobenartige Überprüfung der Ausweise.

Freiwillig kann hier angegeben werden, wie viele Kilogramm Kohlendioxid jährlich durch die Beheizung, Lüftung und Kühlung des Hauses sowie die Warmwasserbereitung ausgestoßen werden. Auch dieser Wert ist jeweils auf einen Quadratmeter Nutzfläche bezogen.

Der Endenergiebedarf ist der zentrale Wert, der auch in Immobilienanzeigen stehen muss. Je kleiner er ist, desto besser. Er gibt an, wie viel Energie jährlich pro Quadratmeter benötigt wird, um den Wohnraum zu beheizen und für Warmwasser zu sorgen. Basis der Berechnung sind Gebäudedaten wie Wandstärken, Dämmung oder das Heizungssystem. Für die Vergleichbarkeit werden standardisierte Raumtemperaturen und Wetterbedingungen zugrunde gelegt. Unter anderem deshalb sind keine direkten Schlüsse auf künftige Heizkosten möglich.

An der Farbskala zeigen die Pfeile oben und unten, wo End- und Primärenergiebedarf dieses Hauses angesiedelt sind. Im grünen Bereich stehen die niedrigen, guten Werte, im roten die hohen. Auf seit Mai 2014 ausgestellten Ausweisen sind zusätzlich Effizienzklassen von A+ bis H eingetragen. Sie sind zu deuten wie die Angaben auf Effizienzlabels von Elektrogeräten: Je weiter hinten im Alphabet der Buchstabe ist, desto mehr Energie benötigt das Gebäude. Mehr dazu.

Der Primärenergiebedarf ist vor allem in ökologischer Hinsicht interessant. Je niedriger er ist, desto besser. Hier wird nicht nur die im Haus eingesetzte fossile Energie betrachtet, sondern es werden auch Umwandlungsverluste und der energetische Aufwand in Schritten wie Gewinnung und Transport eines Energieträgers berücksichtigt. Der Primärenergiebedarf ergibt sich aus der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit den Primärenergiefaktoren (Holz 0,2 / Strom 1,8 / Öl 1,1 / Sonnenenergie 0) für den nicht erneuerbaren Energieanteil.

Bei Neubauten sowie in bestimmten Sanierungsfällen gibt die EnEV Höchstwerte für den Primäenergiebedarf vor. Je kleiner der Ist-Wert ist, desto besser. Gleiches gilt für die energetische Qualität der Gebäudehülle, also das Maß, in dem Fenster, Wände, Dach und Co. Wärme entweichen lassen.

Hier kreuzt der Aussteller an, welches Berechnungsverfahren zum Einsatz gekommen ist. Die unteren beiden Kästchen beziehen sich auf mögliche Vereinfachungen des Verfahrens.

Der Endenergiebedarf ist der zentrale Wert, der auch in Immobilienanzeigen stehen muss. Je kleiner er ist, desto besser. Er gibt an, wie viel Energie jährlich pro Quadratmeter benötigt wird, um den Wohnraum zu beheizen und für Warmwasser zu sorgen. Basis der Berechnung sind Gebäudedaten wie Wandstärken, Dämmung oder das Heizungssystem. Für die Vergleichbarkeit werden standardisierte Raumtemperaturen und Wetterbedingungen zugrunde gelegt. Unter anderem deshalb sind keine direkten Schlüsse auf künftige Heizkosten möglich.

Hier wird bei Neubauten vezeichnet, welcher Anteil des Heiz- und Kühlbedarfs durch erneuerbare Energien gedeckt wird. Für verschiedene Technologien gelten unterschiedliche Mindestwerte. Wer etwa eine solarthermische Anlage betreibt, muss daraus 15 Prozent des Bedarfs decken. Neben dem Einsatz von erneuerbaren Energien kann auch der Bezug von Fernwärme oder Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung angerechnet werden.

Die Skala mit den Vergleichswerten hilft dabei, den Endenergiebedarf einzuschätzen. Sie zeigt, in welchem Bereich bestimmte Gebäudetypen mit und ohne energetische Sanierung durchschnittlich verortet sind. Mehr dazu.

Wer bei Neubauten keine erneuerbaren Energien nutzt, muss so genannte Ersatzmaßnahmen ergreifen. Das bedeutet, dass das Haus verschärften Anforderungen beim Primärenergiebedarf sowie bei der energetischen Qualität der Gebäudehülle entsprechen muss.

Gebäude mit Hilfe des Energieausweises vergleichen

Auf Seite 2 des Ausweises befindet sich rechts unten der zweite Bandtacho "Vergleichswerte Endenergie".

Was bedeuten die Energiekennziffern?

Die Energiekennziffern in der Mitte des Farbbandes zeigen, wie viel Energie "typische" Gebäude benötigen. So braucht ein Neubau, je nach Gebäudegröße, um die 50 kWh/(m²a) und liegt damit in der Energieeffizienzklasse A oder B. Der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland hat einen Verbrauch von rund 160 kWh/(m²a) und befindet sich in Klasse E. Dagegen verbraucht ein unsaniertes Einfamilienhaus typischerweise über 200 kWh/(m²a) und rangiert damit weit hinten in der Skala, in Klasse G oder H.

Die Energieeffizienz eines Gebäudes können Sie anhand der Vergleichsgebäude also recht gut einschätzen. Je niedriger die jeweilige Zahl ist, umso energieeffizienter ist die Immobilie.

Eine zusätzliche Hilfe zur Einschätzung bieten die Farben des Bandtachos und die Einteilung der Gebäude in Energieeffizienzklassen (A+ bis H). Da bei den Vergleichswerten Gebäude mit einem "typischen" Energieverbrauch zugrunde gelegt werden, können sie jedoch nur eine grobe Orientierung geben. Je nach Größe, Baujahr und individueller Bauweise kann beispielsweise ein unsaniertes Mehrfamilienhaus auch in einer anderen Effizienzklasse liegen.

Effizienzklassen und Vergleichswerte

Die Effizienzklasse steht zudem für die energetische Qualität des Gesamtgebäudes; die Dämmstandards und die Heizungsanlage werden nicht getrennt bewertet. Ohne einen kritischen Blick bei der Besichtigung vor Ort sowie in die Modernisierungsempfehlungen des Ausweises lassen sich mit den Vergleichswerten allein kaum Aufwand und Kosten für eine energetische Verbesserung des Gebäudes abschätzen.

Achtung: Die Zuordnung der Vergleichswerte ist nur auf Ausweisen realistisch, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, also nach der aktuellen Energieeinsparverordnung von 2014. Auf diesen Ausweisen reicht die Skala des Farbbands von 0 bis 250 kWh/(m²a). Je weiter hinten im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Hauses. Ein Gebäude, das exakt in der Mitte im gelben Farbbereich liegt, benötigt etwa 130 kWh/(m²a). Die Klasse richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des Ausweises angegebenen Kennwert. Entscheidend für die Klasseneinteilung ist der Wert für den Endenergiebedarf oder -verbrauch.

Energieausweise sind in der Regel zehn Jahre lang gültig. Daher ist noch eine Vielzahl älterer Ausweise in Umlauf. Auf diesen Energieausweisen fehlt für Wohngebäude nicht nur die Effizienzklasse. Auch die Skalierung des Farbbands sowie die Zuordnung der Vergleichswerte waren vor 2014 anders. Zwar lassen sich Gebäude in diesen älteren Ausweisen anhand der Tabelle ebenfalls zuordnen. Die früheren Einteilungen waren jedoch wenig realistisch. Sie sind deshalb für Vergleiche nicht geeignet.

Aussagekraft des Ausweises beurteilen

Der Energieausweis soll einen Vergleich der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden in ganz Deutschland ermöglichen. Er erlaubt jedoch keinen unmittelbaren Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Energieverbrauch und die Energiekosten, weil diese von vielen Faktoren abhängen. Das Dokument wurde im Laufe der Zeit außerdem stark verändert, was einen Vergleich zusätzlich erschwert.

Energieausweise richten sich immer nach der zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV). Eingeführt wurden die Ausweise für den Gebäudebestand mit der EnEV 2007, die seither bereits zweimal novelliert wurde. Mit den beiden Novellen in den Jahren 2009 und 2014 wurde auch das Ausweisformular verändert. Die Zuordnung eines Energieausweises zur entsprechenden Verordnung ist über das Ausstellungsdatum möglich, das auf der ersten Ausweisseite steht.

Was bedeuten die Farbbänder?

Bei Ausweisen aus der Zeit zwischen 2007 und September 2009 reichte die Skala des Farbbands von 0 bis über 400 kWh/(m²a). Ein Gebäude mit einem Energieverbrauch von 230 kWh/(m²a) lag schon im gelb-grünen Bereich. In Ausweisen nach EnEV 2014 läge es weit hinten im roten Bereich der Klasse G. Der Vergleichswert für ein "energetisch gut modernisiertes Einfamilienhaus" wurde mit 200 kWh/(m²a) viel zu hoch angegeben.

Bei Ausweisen von Oktober 2009 bis April 2014 hatte ein Gebäude aus der Mitte des Farbbands einen Kennwert von 215 kWh/(m²a). Es wäre beim neuen Ausweis nach EnEV 2014 der viel schlechteren Klasse G zugeordnet. Dagegen wurde der Energiebedarf eines "energetisch gut modernisierten Einfamilienhauses" nun schon mit nur 150 kWh/(m²a) angegeben. Aber auch dieser Wert war noch viel zu hoch.
 
Ein Vergleich der Farbbänder von neuen und älteren Energieausweisen zeigt, wie unterschiedlich ein und dasselbe Gebäude (Effizienzklasse F) rein optisch eingeordnet wäre. Während bei einem nach Mai 2014 erstellten Ausweis die schlechteste Klasse H weniger als ein Zehntel des Farbbands ausmacht (Abb. oben), nimmt sie bei früheren Dokumenten über ein Drittel ein (Abb. unten). Bei früheren Ausweisen fehlt die Klasseneinteilung. Sie wurde hier nur zur Veranschaulichung einmontiert.

Energieverbrauch und -kosten abschätzen

Der Energiebedarf einer einzelnen Wohnung kann vom ausgewiesenen Energiewert für das ganze Wohngebäude deutlich abweichen. So haben Wohnungen im Erdgeschoss, unter dem Dach oder mit vielen freien Außenwänden oft einen deutlich höheren Energiebedarf, insbesondere wenn das Haus nicht gedämmt ist. Daneben hängt der reale Energieverbrauch stark vom Standort, von den Witterungsverhältnissen und dem individuellen Heizverhalten der Bewohner ab. Bei einem Bedarfsausweis wird eine durchschnittliche Raumtemperatur von 19 °C (DIN 4108-6) angenommen, jedes Grad darüber erhöht den Energieverbrauch um rund sechs Prozent. Zudem bezieht sich der Bedarfsausweis auf einen Standort mit den mittleren Klimaverhältnissen in Deutschland. Jeder Unterschied zum Klima am individuellen Standort des Gebäudes wirkt sich auf den tatsächlichen Energiebedarf aus. Die Energiekosten hängen außerdem stark vom verwendeten Brennstoff bzw. Energieträger und deren künftigen Preisentwicklungen ab.

Die Tabelle zeigt die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Gebäudes der entsprechenden Energieeffizienzklasse.

Mit welchem Energieträger das Haus beheizt wird, steht im Energieausweis auf der ersten Seite, der Endenergiekennwert über dem Farbband auf der zweiten oder dritten Ausweisseite. Schwierig ist es allerdings, die Kosten zu ermitteln, wenn Strom als Energieträger angegeben ist. Denn dann können Sie nicht erkennen, ob es sich um eine Wärmepumpe, einen Nachtstromspeicher oder eine elektrische Direktheizung handelt. Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kann Ihnen in einem solchen Fall helfen, die Preise realistisch einzuschätzen.