Energieausweis: Was sagt dieser Steckbrief für Wohngebäude aus?

Registriernummern und Kontrollen

Aktuelle Ausweise enthalten eine Registriernummer. Diese Nummer beantragen die Ausweisaussteller:innen beim Deutschen Institut für Bautechnik.

Die Registriernummer dient den zuständigen Behörden zur stichprobenartigen Kontrolle der Energieausweise. Damit soll die Qualität der Dokumente verbessert werden. Verschiedene Untersuchungen, auch durch die Verbraucherzentralen, haben teilweise erhebliche Qualitätsmängel festgestellt. Deshalb soll ein bestimmter Anteil aller neuen Energieausweise überprüft werden. Zur Auswahl der Stichproben rufen die Behörden einzelne Ausweise über deren Registriernummern ab.

Die Aussteller:innen sind verpflichtet, Kopien der von ihnen ausgestellten Energieausweise zwei Jahre lang aufzubewahren und den Kontrollbehörden auf Verlangen zu übergeben. Dabei sind die Datenschutzbestimmungen einzuhalten. Die Kontrolle der Ausweise kann auf unterschiedliche Arten erfolgen – bis hin zu einer vollständigen Überprüfung der Eingabedaten und der Ergebnisse. Sollte dazu allerdings auch eine Vor-Ort-Begehung des Gebäudes erforderlich sein, müssen Sie als Gebäudeeigentümer:in erst zustimmen. Dazu sind Sie nicht verpflichtet.

Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes

Die Seite 1 des Ausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und die Art der Anlagentechnik, sowie die Anzahl der Wohnungen. An dieser Stelle finden sich auch Aussagen, ob erneuerbare Energien zum Einsatz kommen, zur Gebäudebelüftung und gegebenenfalls zur Gebäudekühlung sowie zur Inspektionspflicht für Klimaanlagen. Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes eingesetzt wurde: für einen bedarfsorientierten oder verbrauchsorientierten Energieausweis.

Es gibt zwei Berechnungsverfahren, die sich grundsätzlich voneinander unterscheiden: Erfolgt die Ermittlung auf Grundlage eines berechneten Energiebedarfs, spricht man von einem "Bedarfsausweis". Die Kennwerte für den Energiebedarf sind dann auf Seite 2 des Dokuments ausgewiesen, während die dritte Seite unausgefüllt bleibt. Über dem Farbband auf Seite 2 sind die Treibhausgasemissionen ausgewiesen, die im alten Ausweis CO₂-Emissionen hießen. Sie sind auch in neuen Verbrauchsausweisen anzugeben und zudem nicht mehr als freiwillige Angabe gekennzeichnet. Die Treibhausgasemissionen beschreiben die Klimabelastungen, die der Gebäudebetrieb verursacht. Kommen erneuerbare Energien im Gebäude zum Einsatz, wird ermittelt, inwieweit die gesetzlichen Vorgaben zur Nutzung dieser Energien erfüllt werden. Diese Angaben finden Sie unten links auf Seite 2.

Wird im Ausweis der gemessene Energieverbrauch ermittelt, spricht man von einem "Verbrauchsausweis" und die Kennwerte für den Energieverbrauch sind auf Seite 3 dargestellt. In diesem Fall bleibt die zweite Seite unausgefüllt. Die Kennwerte geben den jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) Nutzfläche an – kurz: kWh/(m²a). Je höher der Kennwert ausfällt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Eine zusätzliche Hilfe, um die Energieeffizienz von Häusern zu vergleichen, geben die Farben des Bandtachos und die Einteilung der Gebäude in Energieeffizienzklassen (A+ bis H). Anhand der Farben und von Vergleichswerten kann ein Haus eingestuft und mit anderen, typischen Häusern verglichen werden.

Achtung: Die Kennwerte beziehen sich nicht auf die Wohnfläche des Gebäudes, sondern auf die auf Seite 1 ausgewiesene sogenannte Gebäudenutzfläche A(N). Diese ist die gesamte Raumfläche welche beheizt oder gekühlt wird. Sie kann anhand von Gebäudeplänen exakt ermittelt werden, darf aber auch entsprechend den Rechenvorschriften mit dem beheizten Volumen oder der Wohnfläche geschätzt werden. Sie ist Regel etwas größer als die Wohnfläche.

Primärenergie-Kennwert

Im Energieausweis ist von einem Primärenergiebedarf und einem Endenergiebedarf die Rede. Als Primärenergie wird die ursprünglich aufgewendete, gesamte nicht-erneuerbare Energiemenge - inklusive Verluste - bezeichnet, die durch den Abbau, die Lieferung und die Verarbeitung des Energieträgers entsteht. Der Primärenergie-Kennwert (PE-Kennwert) bildet somit die gesamte Kette der Bereitstellung nicht-erneuerbarer Energie ab, also - je nach Brennstoff - von der Ölquelle, dem Bergwerk oder dem Baum bis zur Heizung. Somit beschreibt er nicht die physikalische Primärenergie, denn zu dieser gehört auch der Anteil erneuerbarer Energie. Der Kennwert im Ausweis zeigt die Umweltauswirkungen des Hauses an und ist vor allem im Hinblick auf den Klimaschutz von Interesse.

Endenergie-Kennwert

Bei der Betrachtung der so genannten Endenergie wird im Energieausweis ebenfalls nicht die physikalische gesamte Endenergie betrachtet. Die am Haus gewonnene Solarenergie oder die Umweltwärme aus Luft oder Erde werden nicht mitgerechnet. Für die restliche Energiemenge wird beim Endenergie-Kennwert der Aufwand zur Bereitstellung dieser Energie im Heizungskeller nicht berücksichtigt. Also spielen ein möglicher Rohstoff-Abbau, der Transport oder der Ausstoß von Treibhausgasen bei diesem Wert keine Rolle. 

Wird das Haus auch mit regenerativen Energien versorgt, die direkt am Gebäude gewonnen werden, beispielsweise durch eine PV-Anlage, fällt diese Energiemenge bei beiden Kennwerten nicht ins Gewicht. Obwohl auch für diese Aufwand nötig war, um sie der Heizung zur Verfügung zu stellen. Die klassischen nicht-regenerativen Energieträger benötigen üblicherweise aber den Abbau von Rohstoffen, Verarbeitung und aufwändigen Transport. Wie das Heizöl zum Beispiel. Deshalb ist der Primärenergie-Kennwert fast immer größer als der Endenergie-Kennwert, wenn fossile Energien im Spiel sind. Das Verhältnis hängt vom Anteil der verwendeten Brennstoffe ab, die zur Energieversorgung kombiniert werden können. Ein guter Primärenergie-Kennwert allein muss aber nicht bedeuten, dass eine gute Bilanz vorliegt. So kann ein Haus mit einer Pelletheizung leicht einen guten Primärenergie-Kennwert erreichen, bei unzureichender Wärmedämmung aber dennoch Energiekosten wie ein Haus mit schlechterer Bewertung verursachen.

Seite 4 des Energieausweises enthält für Hauseigentümer:innen in knapper Form kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Sind keine Empfehlungen zur Sanierung möglich, beispielsweise weil das Gebäude bereits umfassend saniert wurde, muss die Person, die den Ausweis ausstellt, dies auf dem Formular vermerken.

Auf Seite 5 finden sich abschließend einige Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.

Energieausweis: Wie unterscheiden sich Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf aufgrund der Gebäude- und Heizungseigenschaften berechnet. Beim Verbrauchsausweis wird der Energiebedarf auf Basis gemessener Verbräuche bestimmt.

• Beim Bedarfsausweis werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche), den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.
  Vorteil: Die berechneten Kennwerte sind unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner:innen.
  Nachteil: Die Genauigkeit und damit die Aussagekraft des Ausweises hängen stark davon ab, wie exakt und aufwändig die Person, die den Ausweis ausstellt, die Daten erhebt. Preisgünstige Angebote können weniger genau ausfallen.
• Für den Verbrauchsausweis müssen auch die Adresse und die Nutzfläche, vor allem aber die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist, oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.
  Es kann sein, dass es nicht möglich ist einen Verbrauchsausweis zu erstellen. Beispielsweise wenn dezentral über Etagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.
  Vorteil: Die Datenerhebung ist in der Regel wesentlich einfacher und weniger fehleranfällig. Deshalb ist der Verbrauchsausweis auch oft die billigere Variante. Die gemessenen Verbrauchszahlen werden über so genannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Dies hat den Effekt, dass zum Beispiel besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
  Nachteil: Die Kennwerte sind abhängig vom individuellen Heiz- oder auch Lüftungsverhalten der Bewohner:innen und davon, wie oft sie anwesend sind. Leerstände im Gebäude oder die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen werden nicht erfasst. Das kann die Ergebnisse verfälschen.

Nachfolgend erläutern wir Ihnen den Energieausweis an einem konkreten Beispiel. Die obere Grafik zeigt einen "Bedarfsausweis" (Seite 2 des Ausweises), die untere einen "Verbrauchsausweis" (Seite 3 des Ausweises). Um Informationen zu den einzelnen Bereichen zu erhalten, klicken Sie auf die jeweiligen Hinweiszeichen.

Gebäude mit Hilfe des Energieausweises vergleichen

Auf Seite 2 des Ausweises nach GEG befindet sich rechts unten der zweite Bandtacho "Vergleichswerte Endenergie".

Vergleichswerte

In diesem Bandtacho werden zur Orientierung verschiedene Gebäude mit ihrem typischen Energiebedarf genannt. 

Ein typischer Neubau wird mit einem Endenergiebedarf von 30 bis 40 kWh/(m2a) beschrieben und liegt damit in der Energieeffizienzklasse A. Bei Neubauten nach dem GEG steigt der zulässige Grenzwert allerdings mit der Fläche der Fenster an, sodass großflächig verglaste Neubauten einen viel höheren Energiebedarf haben und die gesetzlichen Anforderungen trotzdem erfüllen. Der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland hat einen Bedarf von rund 150 kWh/(m2a) und befindet sich auf dem Bandtacho in Klasse E. Dagegen wird der typische Endenergiebedarf von unsanierten Einfamilienhäusern mit über 200 kWh/(m2a) geschätzt, und diese rangieren damit weit hinten in der Skala, in Klasse G oder H.

Effizienzklassen

Die neun Effizienzklassen reichen von A+ bis H. Sie stehen für die energetische Qualität des Gesamtgebäudes; allerdings werden die Dämmstandards und die Heizungsanlage hier nicht einzeln bewertet. Mögliche Schwachstellen lassen sich also nicht ablesen. Ohne einen kritischen Blick bei der Besichtigung vor Ort sowie in die Modernisierungsempfehlungen des Ausweises lassen sich mit den Vergleichswerten allein kaum Aufwand und Nutzen möglicher energetischer Verbesserungen des Gebäudes abschätzen.

Aussagekraft des Energieausweises

Der Energieausweis dient dem Zweck, Gebäude miteinander energetisch zu vergleichen. Er ist nicht dazu konzipiert, den tatsächlichen Energieverbrauch möglichst genau zu prognostizieren und lässt keine exakten Rückschlüsse auf diesen zu, weil der Verbrauch von vielen Faktoren abhängt. Wichtig beim Vergleichen ist, darauf zu achten, dass die jeweiligen Ausweise auch aktuell sind. Denn Ausweise, die vor dem Mai 2014 erstellt wurden und damit abgelaufen sind, hatten eine andere Skala. Das Ausstellungsdatum eines Ausweises steht auf seiner ersten Seite.

Energieverbrauch und -kosten abschätzen

Der Energiebedarf einer einzelnen Wohnung kann vom ausgewiesenen Energiewert für das ganze Wohngebäude deutlich abweichen. So haben Wohnungen im Erdgeschoss, unter dem Dach oder mit vielen freien Außenwänden oft einen deutlich höheren Energiebedarf, insbesondere wenn das Haus nicht oder nur wenig gedämmt ist. Daneben hängt der reale Energieverbrauch stark vom Standort, von den Witterungsverhältnissen und dem individuellen Heizverhalten der Bewohner:innen ab. Bei einem Bedarfsausweis wird beim Berechnungsverfahren eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20 °C angenommen, jedes Grad darüber erhöht den Energieverbrauch um rund 6 Prozent. Zudem beziehen sich Bedarfsausweise, die vor dem 1. Mai 2021 erstellt wurden, auf ein mittleres Klima in Deutschland. Unterschiede zum Klima am tatsächlichen Standort des Gebäudes wirken sich auf den Energiebedarf aus. Die Energiekosten hängen außerdem stark vom verwendeten Brennstoff bzw. Energieträger und deren künftigen Preisentwicklungen ab.

Die Tabelle zeigt die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Gebäudes der entsprechenden Energieeffizienzklasse.
 

_{* Endenergie, entsprechend des Kennwerts im Energieausweis}

_{** Die berechneten Energiekosten sind Durchschnittswerte, inklusive Mehrwertsteuer, die je nach Lage der Wohnung und individuellem Verbrauch stark abweichen können. Der Unterschied zwischen der Wohnfläche und der Nutzfläche, auf die sich der Energieausweis bezieht ist rechnerisch berücksichtigt worden. Angenommener Energiepreis: circa 11 Cent je Kilowattstunde.}

Mit welchem Energieträger das Haus beheizt wird, steht im Energieausweis auf der ersten Seite, der Endenergie-Kennwert über dem Farbband auf der zweiten oder dritten Ausweisseite. Schwierig ist es allerdings, die Kosten zu ermitteln, wenn Strom als Energieträger angegeben ist. Denn dann können Sie nicht erkennen, ob es sich um eine Wärmepumpe, einen Nachtstromspeicher oder eine elektrische Direktheizung handelt. Diese Heizungsarten sind unterschiedlich effizient und können auch sehr unterschiedliche Stromkosten verursachen. Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kann Ihnen in einem solchen Fall helfen, die Preise realistisch einzuschätzen.

Modernisierungsempfehlungen

Energieausweise enthalten auf Seite 4 kurze Empfehlungen zur Modernisierung des Gebäudes. Sie weisen auf möglichst kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz hin, ersetzen jedoch keine Energieberatung. Es sind lediglich Hinweise, wie sich der bauliche Wärmeschutz und die Heizungsanlage optimieren und erneuerbare Energien nutzen lassen. Beispielsweise folgende:

• Wärmedämmung von Dach, Außenwänden, Kellerdecke, Spitzboden;
• Austausch der Fenster oder der Verglasung;
• Dämmung von Heizleitungen, Einbau von Thermostatventilen;
• Solar- oder Lüftungsanlage.

Ihr Ausweisaussteller gibt zu den einzelnen Empfehlungen auch an, ob diese als Einzelmaßnahmen oder in Zusammenhang mit größeren Modernisierungen durchgeführt werden können. Zusätzlich können noch die geschätzten Amortisationszeiten und die Kosten pro gesparte Kilowattstunde Energie genannt werden. Diese Angaben sind allerdings nicht verpflichtend.

Die Empfehlungen auf dem Energieausweis sollen Eigentümer:innen dazu veranlassen, über eine Modernisierung ihres Gebäudes nachzudenken. Eine Umsetzung der Maßnahmen ist jedoch nicht vorgeschrieben.

Es ist ratsam, vor einer geplanten energetischen Sanierung eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Sie kann die Vorgehensweise gezielter festlegen. Diese hat  vor allem dann Sinn, wenn es sich bei dem vorliegenden Energieausweis um einen Verbrauchsausweis handelt, der nur anhand der Verbrauchszahlen und ohne Begehung des Gebäudes erstellt wurde. Ein guter Bedarfsausweis liefert dagegen schon eine gewisse Grundlage für das weitere Vorgehen.

Nach einer Modernisierung lässt sich ein Bedarfsausweis zudem mit begrenztem Aufwand auf den neuesten Stand bringen und er dokumentiert dann gleich den verbesserten Standard des Gebäudes. Zu beachten ist jedoch, dass die Daten für den Bedarfsausweis nach einem vereinfachten Verfahren ermittelt werden dürfen. Diese Vereinfachungen sind für einen Energieeffizienz-Nachweis im Rahmen eines Antrags auf Fördermittel nicht erlaubt. Für Eigentümer die eine Modernisierung planen, kann es deshalb sinnvoller sein, einen Energieausweis im Rahmen eines Energieberatungsberichts ausstellen zu lassen. Dieser Bericht wird separat vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert.

Was ist für Mieter und Käufer (bei Wohnungsanzeigen) wichtig?

Das Gebäudeenergiegesetz macht den Energieausweis zu einer wichtigen Informationsquelle bei der Immobiliensuche. So müssen die wichtigsten energetischen Kenndaten des Ausweises - insbesondere der Energiebedarf oder -verbrauch und der Energieträger (zum Beispiel Holzpellets oder Gas) für die Heizung ebenso wie die Art der Beheizung - bereits in der Immobilienanzeige angegeben werden. Ebenso muss die Immobilienanzeige das im Ausweis aufgeführte Baujahr des Gebäudes nennen.

Der Energieausweis für Wohngebäude muss aktuell sein und die darin genannte Effizienzklasse auch veröffentlicht werden. Darauf sollten Sie achten:

• Achten Sie bereits in der Immobilienanzeige auf den Energiekennwert und die Energieeffizienzklasse. Zur Orientierung: Die Skala reicht von A+ bis H. Mehrparteienhäuser liegen durchschnittlich in Klasse E.
• ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in Klasse E oder F.
• Ausweise auf der Basis von Energiebedarf (Bedarfsausweis)und Energieverbrauch (Verbrauchsausweis) können bei gleichem Gebäude voneinander abweichen. Der Verbrauchskennwert ist häufig niedriger (also günstiger). Eine Prognose des zukünftigen Heizenergieverbrauchs ist anhand des Energieausweises nicht unmittelbar möglich. Warum das so ist, erfahren Sie hier.

Tipps: So checken Sie den Energiestandard bei der Besichtigung

Anstatt sich ausschließlich auf den Energieausweis zu verlassen, empfehlen wir Ihnen, bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung auch auf folgende Details zu achten oder gezielt danach zu fragen:

• Wärmedämmung: Optimal ist eine Dämmung aller Außenwände, der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke, bzw. des Dachstuhls (bei ausgebautem Dachgeschoss).
• Fenster: Eine Wärmeschutzverglasung, bestehend aus zwei Scheiben inklusive einer Wärmeschutzbeschichtung, sollte der Mindeststandard sein. Fenster und Türen sollten winddicht sein.
• Lage einer Wohnung im Gebäude: Wenn die Wohnung großflächig an Außenwände bzw. an unbeheizte Gebäudeteile oder -anbauten grenzt, benötigt sie vermutlich deutlich mehr Heizenergie als eine von beheizten Räumen umgebene Wohnung. Fragen Sie auch nach früheren Heizkostenabrechnungen.
• Heizung: Achten Sie auf die Art der Heizung. Denn der Energieträger oder Brennstoff der Heizungsanlage beeinflusst maßgeblich die Energiekosten.
• Warmwasser: Bei häufigem und hohem Warmwasserverbrauch ist die zentrale Erwärmung kostengünstiger. Bei niedrigem Warmwasserbedarf dagegen kann eine elektrische Erwärmung durch moderne, elektronisch geregelte Durchlauferhitzer die günstigere Variante sein. Die Verbraucherzentrale NRW gibt konkrete Spartipps für Durchlauferhitzer und Zentralheizungen

Energieausweis und BAFA-Energieberatung für Wohngebäude

Das BAFA unterstützt eine Energieberatung für Wohngebäude ("Vor-Ort-Beratung"). In diesem Rahmen werden beispielsweise Beratungen zu Ein- und Zwei-Familienhäusern finanziell gefördert. Von der BAFA registrierte Energieberater:innen ermitteln den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes und erstellen auf Grundlage dieser Daten ein Sanierungskonzept. Dabei werden die thermische Hülle (Dach, Fassade, Boden, Fenster, Türen) und die Anlagentechnik (Heizung, Warmwasser) einbezogen. Ihre Ergebnisse fassen die Energieberater:innen in einem schriftlichen Bericht zusammen. Die errechneten Energiekennwerte können sie gleichzeitig mit der Beratung in den Energieausweis übertragen. Dies sollten Sie aber unbedingt vorab vereinbaren.

Optimal ist die Vor-Ort-Beratung des BAfA mit Hilfe eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP). Dieser Plan zeigt auf, wie Sie Ihre Immobilie passend zu Ihren Bedürfnissen schrittweise oder auch komplett sanieren können. Für die Beratung und einzelne Maßnahmen gibt es zusätzlich Fördergeld.

Wenn der Energieausweis mit einem BAFA-Energieberatungsbericht verbunden werden soll, müssen Sie eine Person mit der Energieberatung beauftragen, die nicht nur nach GEG berechtigt ist, Energieausweise auszustellen, sondern auch beim BAFA zugelassen ist. BAFA-anerkannte Berater:innen finden Sie auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes. Viele der dort gelisteten Berater:innen sind darüber hinaus berechtigt, als Sachverständige die benötigten Bestätigungen für KfW-Fördermittel auszustellen. Bei einer geplanten Modernisierung ist es ratsam, auch darauf zu achten.

Die Richtlinie über die Förderung von Energieberatungen für Wohngebäude stellt andere Anforderungen an beratungsberechtigte Personen als das GEG. Die wichtigsten Aspekte sind:

• Der Kreis der antragsberechtigten Energieberater:innen umfasst z.B. auch Handwerker:innen und Energieversorger.
• Die Energieberater:innen müssen sich durch Selbsterklärung gegenüber dem BAFA dazu verpflichten, hersteller-, anbieter-, produkt- und vertriebsneutral zu beraten.
• Für die Zulassung benötigen Energieberater:innen eine Haftpflichtversicherung.