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Offene Immobilienfonds: Fristen bei der Rückgabe der Fondsanteile beachten

Stand:

Offene Immobilienfonds können eine Möglichkeit für Anleger sein, die in Immobilien investieren wollen. Bei der Rückgabe der Fondsanteile sind aber bestimmte Fristen zu beachten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Über offene Immobilienfonds können Verbraucher in Immobilien investieren.
  • Ob ein offener Immobilienfonds für Sie geeignet ist, hängt von Ihren Anlagezielen ab. In jedem Fall handelt es sich aber um ein langfristiges Investment. Qualität und Standort der Immobilie spielen eine wichtige Rolle.
  • Wollen Sie sich von der Anlage trennen, können die Anteile an den Fonds zurückgegeben werden (Rückgabe von Fondsanteilen).
  • Hierbei sind im Einzelfall allerdings unterschiedliche Fristen zu beachten.
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Nicht jeder Anleger kann oder will ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung erwerben. Wer aber dennoch in Immobilien investieren will, für den können offene Immobilienfonds eine Anlagemöglichkeit sein.

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds funktionieren wie Aktienfonds. Viele Anleger legen kleinere Beträge in einen gemeinsamen Topf. Das Fondsmanagement kauft von diesem Geld verschiedene Immobilien, oft in verschiedenen Regionen und Ländern. Bevorzugt handelt es sich dabei um Gewerbeimmobilien, also etwa Bürogebäude und Shoppingcenter. Die Erträge setzen sich aus den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen.

Grundlegende Informationen zu dieser Anlageklasse haben wir für Sie zusammengetragen.


Verwechslungsgefahr mit geschlossenen Fonds!
Offene Immobilienfonds dürfen nicht mit geschlossenen Immobilienfonds verwechselt werden. Bei geschlossenen Fonds geht es in der Regel um die Investition in ein konkretes Projekt, etwa den Erwerb und Betrieb einer einzelnen Gewerbeimmobilie. Hierzu wird das erforderliche Geld bei Anlegern eingesammelt. Ist der erforderliche Betrag beisammen, werden keine weiteren Gelder mehr eingesammelt. Der Fonds wird also "geschlossen". Da es sich um eine unternehmerische Beteiligung handelt, droht im schlimmsten Fall ein Totalverlust des angelegten Geldes. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Projekt ist oft problematisch.


Für welche Anleger sind offene Immobilienfonds geeignet?

Wie ein Anleger sein Geld investiert, hängt von seiner individuellen Situation ab. Daher lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Anleger müssen sich zunächst über die eigenen Ziele und ihre finanziellen Möglichkeiten klar werden. Und die sind natürlich bei jedem unterschiedlich. Je nach Anlageziel und persönlichen Präferenzen können Immobilienfonds aber ein geeigneter Baustein der Geldanlage sein.

Immobilienfonds ermöglichen eine Investition in Gebäude, ohne selbst Eigentum daran erwerben zu müssen. Eine Garantie für Gewinne besteht aber auch bei dieser Art der Sachinvestition nicht. Beispielsweise spielen Qualität und Standort der Immobilien sowie Vermietungsquoten eine wichtige Rolle für einen möglichen Erfolg. Selbstverständlich verbietet es sich aus Gründen der Risikostreuung all sein Geld in Immobilienfonds zu stecken.

Anleger sollten zudem beachten, dass es sich um ein langfristiges Investment handelt. Zum einen liegt dies an den neu eingeführten Fristen. Zum anderen fallen beim Kauf solcher Fonds Ausgabeaufschläge an. Je länger die Anlagedauer, desto besser wird dieser Kostenfaktor verteilt.

Die Rückgabe von Fondsanteilen

Will ein Anleger aus dem Immobilienfonds aussteigen, kann er seine Fondsanteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Früher war das sehr kurzfristig möglich, mittlerweile sind aber gewisse Fristen zu beachten.
Welche Fristen im Einzelfall zu beachten sind, hängt davon ab, wie lange die Fondsanteile schon im Depot liegen. Auch der Wert des zurückzugebenden Anteils spielt eine Rolle.

Grundsätzlich sind drei Fristen bzw. Termine zu beachten:

  • Mindesthaltefrist: Der Anleger muss seine Fondsanteile ab Kauf eine bestimmte Zeit besitzen, bevor er sie wieder an den Fonds zurückgeben darf.
  • Rückgabefrist: Der Anleger muss eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen, dass er die Anteile zurückgeben will. Die Fondsgesellschaft kann so besser planen, da sie frühzeitig weiß, wann ein Anleger aussteigen möchte.
  • Rücknahmetermine: Für die Rücknahme von Fondsanteilen kann die Gesellschaft bestimmte Termine im Jahr festlegen. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; in den Vertragsbedingungen kann die Rückgabe aber auf lediglich einen Termin im Jahr beschränkt werden.

Fondsanteile liegen erst seit dem 22. Juli 2013 im Depot

Liegen die Fondsanteile erst seit dem 22. Juli 2013 im Depot des Anlegers, gelten die nachfolgend dargestellten Fristen. Selbstverständlich auch für Anleger, die heute einen Fondsanteil erwerben.
Anteile an offenen Immobilienfonds müssen vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden.

Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist. Anleger müssen also bereits ein Jahr vor der geplanten Rückgabe unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Diese Erklärung kann nach Auffassung der Verbraucherzentrale NRW bereits innerhalb der 24-monatigen Mindesthaltefrist ausgesprochen werden. Soweit ersichtlich handhaben auch die Fonds dies so. Andererseits ist diese Rückgabefrist in jedem Fall zu beachten - also auch, wenn der Anleger seine Anteile vor der Kündigung bereits mehr als 24 Monate im Depot hat.
Auch Kleinanleger fallen unter die neuen Regeln. Sie gelten unabhängig davon, wie groß oder klein der verkaufte Fondsanteil ist.

Fondsanteile können - sofern die geschilderten gesetzlichen Fristen beachtet werden - börsentäglich zurückgegeben werden. Aber auch davon können die Gesellschaften in ihren Bedingungen abweichen. Das Kapitalanlagegesetzesbuch erlaubt es ihnen, bestimmte Termine festzusetzen. Dabei ist es sogar möglich, die Anteile nur noch alle 12 Monate zurückzunehmen.

Fondsanteile befanden sich am 21. Juli 2013 schon im Depot

Kleinanleger mit älteren Fondsanteilen genießen eine größere Flexibilität. Lagen die Fondsanteile am 21. Juli 2013 bereits im Depot gilt nämlich Folgendes.
Zwar gibt das Gesetz auch hier vor, dass die Anteile 24 Monate gehalten werden müssen und nur mit einer Frist von 12 Monaten zurückgegeben werden können. Doch beide Fristen beziehen sich nur auf die Rückgabe von Anteilen, die über 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr liegen. Deshalb sind Kleinanleger von dieser Bestimmung kaum betroffen.

Noch besser stehen manche Anleger da, die ihre Anteile vor dem 1. Januar 2013 erworben haben. Sie brauchen die 24-monatige Mindesthaltefrist gar nicht zu beachten. Vorausgesetzt: Die Vertragsbedingungen der Fondsgesellschaft sahen zum Zeitpunkt des Kaufs noch keine Mindesthaltefrist vor. Die 12-monatige Rückgabefrist ist nur bei Anteilsrückgaben von über 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr zu beachten.

Auch bei älteren Anteilen müssen Anleger jedoch eventuelle fixe Termine für die Rücknahme berücksichtigen. Auch hier können die Fondsgesellschaften die Rücknahme der Anteile mit entsprechenden Vertragsbedingungen auf einen Termin im Jahr beschränken.

Was ist der Grund für diese Fristen?

Offene Immobilienfonds bekommen ein Problem, wenn ihre Anleger - wie etwa in der Finanzkrise - in kurzer Zeit große Summen abziehen. Die Fonds stecken dann in einer Zwickmühle: Um alle Wünsche auf Rückgabe bedienen zu können, müssen Immobilien aus dem Fondsvermögen verkauft werden. Immobilien lassen sich aber nicht innerhalb kurzer Zeit zu guten Preisen verkaufen - schon gar nicht dann, wenn potenzielle Käufer wissen, dass der Immobilienfonds unter Verkaufsdruck steht.
Um unter anderem diesen Grundkonflikt zwischen täglicher Rückgabe von Fondsanteilen und nur unflexibel veräußerbaren Immobilien zu lösen, hat der Gesetzgeber im Jahr 2013 die beschriebenen Regeln in das KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) aufgenommen.

Der Teufel steckt im Detail
Kann ein offener Immobilienfonds nicht alle Rückgabewünsche bedienen, darf er unter bestimmten Voraussetzungen die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Anleger können also vorübergehend nicht aus dem Fonds aussteigen. Man spricht von einer Schließung des Fonds. Ein solcher geschlossener offener Immobilienfonds ist aber noch immer kein geschlossener Fonds (s.o.).

Was gilt bei Wiederanlagevereinbarungen (Thesaurierung)?

Zahlreiche Anleger haben vereinbart, dass vom Fonds erzielte Gewinne nicht an sie ausgezahlt werden, sondern in den Erwerb neuer Fondsanteile fließen. Für diese neu erworbenen Anteile gelten die neuen Fristen: Anleger sollten daher prüfen, ob dies mit ihren Zielen vereinbar ist und gegebenenfalls die Vereinbarung zur Wiederanlage ändern.

Alternative zur Rückgabe: Verkauf von Fondsanteilen an der Börse

Alternativ zur Rückgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaft ist weiterhin der Verkauf über die Börse möglich. Hier gilt weder die 24-monatige Mindesthaltefrist noch die Rückgabefrist.

Allerdings sollten Anleger bedenken, dass sie an der Börse oftmals einen Abschlag gegenüber dem von den Gesellschaften festgelegten, offiziellen Rückkaufswert hinnehmen müssen. Im schlimmsten Fall findet sich sogar gar kein Käufer.