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Für die Verwandlung des Dachbodens in einen Wohnraum werden grob geschätzt etwa 50.000 Euro fällig. „Rund 1.000 Euro pro Quadratmeter kostet der Dachausbau mit allem, was dazu gehört“, schätzt Michael Herte, Finanzfachmann bei der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. Die tatsächliche Höhe schwankt je nach Anspruch und Eigenleistung. Damit der neue Raum komfortabel und energieeffizient wird, sind Dachdämmung, Dachflächenfenster oder Gauben, eine Treppe, Elektroinstallation, Böden, Trockenbauwände, Innentüren und Heizungsinstallation wichtig.
Immobiliendarlehen für ein Prozent Zinsen im Jahr
Bei einer Fremdfinanzierung in dieser Größenordnung sind niedrige Raten über eine möglichst lange Laufzeit wünschenswert. Hier bietet sich ein klassisches Immobiliendarlehen an. Die Besonderheit besteht darin, dass diese durch ein Grundpfandrecht abgesichert sein müssen. Es wird also eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Wenn der Kreditnehmer ausstehende Beträge des Kredits nicht zurückzahlen kann, hat die Bank damit das Recht, die Immobilie zwangsverwalten oder -vollstrecken zu lassen. „Solche Darlehen sind sehr preiswert. Wird der Zinssatz zum Beispiel für zehn Jahre festgeschrieben und ist der Wert der Immobilie hoch genug, um das neue Darlehen und gegebenenfalls ältere Verbindlichkeiten abzudecken, sind Zinsen von etwa einem Prozent jährlich möglich“, so Michael Herte. Wer allerdings vor Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte, hat strenggenommen nur bei Verkauf der Immobilie einen Anspruch darauf. Dazu wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die der Bank die entgangenen Zinsen ersetzen soll. Die Berechnung dieser Entschädigung ist anspruchsvoll und die Höhe kann je nach Veränderung im Zinsniveau des Kapitalmarktes schwanken.
Baugenehmigung und Vorschriften
Neben den technischen und finanziellen Herausforderungen gibt es auch rechtliche Fragen zu klären. „In Schleswig-Holstein schreibt die Landesbauordnung in solchen Fällen eine Baugenehmigung vor. Wer unter dem Dach Wohnraum schaffen möchte, muss außerdem beachten, dass Aufenthaltsräume im Dachraum eine lichte Höhe von mindestens 2,30 Metern über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben müssen“, erläutert Herte. Nur dann wird das Dachgeschoss als Wohnraum anerkannt. Sollte die Höhe nicht gewährleistet sein, darf der Dachboden nicht zum Wohnen genutzt werden. Falls ein Bebauungsplan für die Gegend vorliegt, empfiehlt es sich, vorab die darin aufgeführte Geschossflächenzahl (GFZ) zu kontrollieren. Die GFZ gibt an, wie groß die Fläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen im Verhältnis zu der Fläche des Grundstücks sein darf. Durch den Dachausbau könnte diese überschritten werden.
Wärmedämmung und staatliche Zuschüsse
Wurde das Dach vor 1984 nicht oder nur wenig gedämmt, steht beim Ausbau eine Wärmedämmung an. Bei der Auswahl des Dämmstoffs und der Dachfenster muss die zum Zeitpunkt des Bauantrags gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) beachtet werden. Eine Beratung vom Energieberater ist unbedingt zu empfehlen. Er kann sowohl über die technischen Herausforderungen als auch über mögliche Zuschüsse und Fördermöglichkeiten detailliert Auskunft geben. Für energetisch sinnvolle Einzelmaßnahmen bietet die öffentliche Förderbank KfW Fördermittel an – damit auch für den Dachausbau. Hierzu zählt der fachgerechte Einbau wärmedämmender Dachfenster und die neue Dachdämmung. Infrage kommen das KfW Programm 152 (Energieeffizient Sanieren – Kredit) oder 430 (Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss). Wer sein neues Bad im Dachgeschoss altersgerecht plant, kann ebenfalls mit einem Zuschuss rechnen. Grundlage für die Förderung sind hier die KfW-Programme 159 (Altersgerecht Umbauen – Kredit) sowie 455 (Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss). Daneben gibt es Zuschüsse von Städten und Gemeinden, beispielsweise für neue Fenster.
