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Baufinanzierung: Risiko-Check vor dem Immobilienkauf

Stand:
Immobilienkäufer:innen stehen in der Regel vor Entscheidungen, die sie Jahrzehnte binden werden. Da ist es wichtig, die finanzielle Situation richtig einzuschätzen und ausreichend Eigenkapital mitzubringen.
Münzen auf einem Bauplan

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer Immobilien kauft oder baut hat es in Zeiten niedriger Zinsen leicht? Von solchen Versprechen sollten Sie sich nicht blenden lassen!
  • Mit Unterhaltskosten, Gebühren und Versicherungen lauern einige Kostentreiber, die viele übersehen.
  • Ohne hohes Eigenkapital zum Start (mindestens 20 Prozent) lässt sich der Kauf kaum vernünftig stemmen.
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Zwischen 2010 und 2020 sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in Deutschland um rund 65 Prozent gestiegen. Wegen dieser Rekordpreise muss trotz historisch niedriger Zinsen beim Immobilienkauf weiterhin genau gerechnet werden. Sonst droht ein böses Erwachen.

Warum sollte man sich nicht blind auf die niedrigen Zinsen verlassen?

Natürlich sind die Zinsen verlockend niedrig. Aufgrund der extrem hohen Immobilienpreise müssen aber deutlich höhere Darlehen finanziert werden. Bei einer Preissteigerung von 65 Prozent kostet eine Immobilie, die 2010 noch für 300.000 Euro zu haben war, heute 495.000 Euro. Selbst mit 100.000 Euro Eigenkapital braucht man für die Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten ein Darlehen von rund 444.500 Euro. Kann man sich nur 1.000 Euro monatlich für Zins und Tilgung leisten, bleiben nach 15 Jahren immer noch 335.000 Euro Schulden. Das ist fast das Doppelte im Vergleich zu einer Finanzierung im Jahr 2010, mit Zinsen, die damals über 4 Prozent lagen. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen, kann das zu einer großen finanziellen Herausforderung werden.

Wie gehen Kaufinteressent:innen ihr Vorhaben am besten an?

An erster Stelle steht nicht das Objekt, sondern die Frage, was man sich leisten kann. Dazu sollten Einnahmen und Ausgaben schonungslos gegenübergestellt werden. Hilfe dazu bieten wir in diesem Artikel. Was bleibt unter dem Strich tatsächlich zur freien Verfügung? Der Aufwand scheint zwar groß, das Vorhaben ist es aber auch. Unter dem Strich weiß man so, was man monatlich sicher für Zins und Tilgung aufwenden kann. Zur Orientierung: Man sollte nicht mehr als 40 bis 45 Prozent des regelmäßigen, monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilie aufwenden – und zwar inklusive Nebenkosten für den Unterhalt wie Strom, Heizung, Wasser, Gebühren, Steuern und so weiter.

Was sind aktuell Ihre wichtigsten Tipps für den Immobilienkauf?

Wir raten: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital, anfängliche Tilgung mindestens 2 Prozent, besser mehr. Vereinzelt bieten Banken auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit nach oben oder unten zu ändern. Auf jeden Fall sollten Sondertilgungsrechte vereinbart werden. Die niedrigen Zinsen sollten möglichst lange, also für 15 oder 20 Jahre, festgeschrieben werden, auch wenn das einen gewissen Zinsaufschlag kostet. Wichtig auch: Top-Zinsen geben die Banken in der Regel nur für 60 Prozent des Objektwertes, danach werden höhere Zinsen berechnet. Entlastung können Fördermittel bringen. So gibt es niedrige Zinsen über das Wohneigentumsprogramm der KfW-Bank oder Kredite der NRW-Bank für Familien mit Kindern. Nutzbar sind zudem Darlehen und Zuschüsse für energetische Investitionen.

Wo drohen versteckte Kosten?

Mit den Immobilienpreisen steigen auch die Kaufnebenkosten. Das wird oft nicht bedacht. Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten summieren sich auf mehr als 10 Prozent der Kaufsumme – zusätzlich. Bei einer Kaufsumme von 300.000 Euro sind das je nach Bundesland und Maklergebühren rund 36.000 Euro Nebenkosten. Das böse Erwachen kann auch in einigen Jahren kommen. Denn steigende Zinsen erhöhen die monatliche Rückzahlung. Würde in unserem Finanzierungsbeispiel das Zinsniveau nach 15 Jahren auf 4,20 Prozent steigen, sind statt 1.000 Euro für die Restschuld monatlich mehr als 1.450 Euro aufzubringen, um wenigstens ein Prozent zu tilgen. Das Darlehen wäre dann erst nach 54 Jahren abbezahlt.

Zwei Häuser in der Bauphase

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