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Baufinanzierung kündigen: So zahlen Sie nicht drauf

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer seine Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigt, muss oft kräftig draufzahlen. Laut einer aktuellen Studie des Marktwächters Finanzen macht die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung nicht selten mehr als 15 Prozent der Restschuld aus.
  • Das muss nicht sein: Vereinbaren Sie mit ihrem Kreditgeber bereits bei Vertragsabschluss die Möglichkeit von Sondertilgungen und fragen Sie, ob Sie während der Laufzeit mehr als die geplanten Raten zurückbezahlen dürfen.
  • Einige Banken bieten gegen einen Zinsaufschlag auch Kredite mit einer Kündigungsoption an, die Sie nach zwei oder drei Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können. Vergleichen Sie diese Angebote mit anderen Anbietern und lassen Sie sich dazu gegebenenfalls unabhängig beraten.
  • Planen Sie eine Immobilienfinanzierung oder kommt es zum Abbruch eines bestehenden Vertrags, können Sie sich von einer unabhängigen Stelle, zum Beispiel von einer Verbraucherzentrale, beraten und die Verträge überprüfen lassen.
Blick durch eine Lupe auf ein Modellhaus

Bausparen

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Wer seine Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkauft, erlebt oft eine böse Überraschung: Ist die Zinsbindung Ihrer Finanzierung noch nicht abgelaufen, müssen Sie das Darlehen in der Regel außerordentlich kündigen – und das kann teuer werden. Sie müssen dann nicht nur das restliche Darlehen auf einen Schlag zurückzahlen, sondern meist zusätzlich die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem davon ab, wie Sie finanziert und was Sie bei Vertragsschluss vereinbart haben.

Überblick: Annuitätendarlehen, Bausparsofortvertrag, endfälliges Darlehen: Diese Finanzierungsmodelle für Immobilienkäufe gibt es

Bei nahezu allen Immobilienkrediten, die abgeschlossen wurden, um einen Bausparvertrag vorab zu finanzieren, ist diese Entschädigung derzeit höher als bei Annuitätendarlehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Sonderuntersuchung des Bremer Immobilienfinanzierungsteams des Marktwächters Finanzen. Im Untersuchungszeitraum trugen zwei Umstände dazu bei, dass sich die Vorfälligkeitsentschädigungen für Vorausdarlehen zusätzlich verteuert haben:

  • Bei Vorfinanzierungsdarlehen gibt es nur selten Tilgungsmöglichkeiten. Wer ohne solche Vereinbarungen aus einem Vertrag aussteigt, muss meist zusätzlich draufzahlen.
  • Stark gefallene Marktzinsen haben zu generell höheren Vorfälligkeitsentschädigungen und größeren Unterschieden zwischen den Finanzierungsformen geführt.

Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Einige Banken bieten Immobilienkredite auch mit einer Kündigungsoption an. Bei diesen Krediten haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen schon zwei oder drei Jahre nach Vertragsschluss ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen. Sinkt das Zinsniveau am Markt, können Sie ohne Probleme umschulden und auch bei einem Finanzierungsabbruch fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Die Anbieter verlangen dafür laut Finanztest 12/2016 allerdings einen Zinsaufschlag von 0,25 bis 0,63 Prozent. Ob sich dies für Sie lohnt, hängt davon ab, für wie wahrscheinlich Sie einen Abbruch bei laufender Zinsbindung halten und wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in einem solchen Fall sein könnte. Lassen Sie sich hierzu im Zweifelsfall unabhängig beraten, zum Beispiel durch eine Verbraucherzentrale in ihrer Nähe.

Wenn Sie eine andere, unbelastete Immobilie besitzen, können Sie diese der Bank als Ersatzsicherheit anbieten. Gewährt sie der Bank mindestens die gleiche Sicherheit wie die verkaufte Immobilie, muss die Bank dem Tausch zustimmen. Der Vertrag kann dann bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit oder auch darüber hinaus fortgesetzt werden.

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung bereits bei Vertragsabschluss beeinflussen?

Um das Risiko einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung bereits bei Abschluss der Finanzierung zu verringern, können Sie mit vielen Anbietern besondere Tilgungsoptionen vereinbaren.

1. Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsoption

Je höher die Tilgung, desto geringer ist meist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Abbruch der Finanzierung. Selbst wenn Sie das Ihnen vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrecht nicht in Anspruch nehmen, reduzieren Sie dadurch die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank muss bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Sondertilgungen, die künftig noch möglich gewesen wären, berücksichtigen.

Viele Kreditinstitute bieten an, dass Sie Ihr Darlehen einmal im Jahr bis zur Höhe von 5 Prozent, manchmal sogar bis zu 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe zusätzlich tilgen können. Bei vorfinanzierten Bausparverträgen wird diese Option allerdings nur selten angeboten.

2. Lassen Sie sich das Recht einräumen, den Tilgungssatz während der laufenden Zinsbindung kostenfrei anzupassen.

Diese Option wird seltener als das Sondertilgungsrecht oder oft nur gegen einen Zinsaufschlag angeboten. Sie räumt Ihnen das Recht ein, den Satz für die laufende Tilgung während der laufenden Zinsbindung in einem vorgegebenen Rahmen ein- oder mehrmals kostenfrei zu erhöhen (oder zu senken).

Auch hier gilt: Selbst, wenn Sie diese Option nie in Anspruch nehmen, muss die Bank von dem höchstmöglichen Tilgungssatz ausgehen, wenn sie nach der außerordentlichen Kündigung des Darlehensvertrags die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Worauf muss ich noch achten?

Haben Sie Sondertilgungsrechte oder optionale Tilgungssatzänderungen vereinbart, sollten Sie darauf achten, dass diese bei der Berechnung durch das Kreditinstitut berücksichtigt werden. In der Vergangenheit war dies oft nicht der Fall.

Haben sie ursprünglich eine Zinsbindung von mehr als zehneinhalb Jahren vereinbart, sollten Sie prüfen, ob das Kreditinstitut bei der Berechnung ihr ordentliches Kündigungsrecht berücksichtigt hat, denn: Jeder Darlehensnehmer kann ein zinsgebundenes Darlehen spätestens zehn Jahre nach Abschluss der letzten Zinsvereinbarung und vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich kündigen. Die Bank muss bei der Berechnung unterstellen, dass Sie von diesem Recht Gebrauch gemacht hätten.

Wer kann überprüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung richtig berechnet wurde?

Kommt es zu einem Finanzierungsabbruch, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung von einer unabhängigen Stelle, zum Beispiel von vielen Verbraucherzentralen, vorab berechnen oder die Berechnung des Kreditinstituts nachträglich überprüfen lassen.

Nicht selten sind die Berechnungen der Banken fehlerhaft. Beispielsweise wurden dort in der Vergangenheit immer wieder vertragliche Tilgungsoptionen oder das Recht, Darlehen zehn Jahre nach Auszahlung zu kündigen, nicht berücksichtigt.

Weitere Informationen zu diesem Thema sowie zu Baukrediten und Fördermitteln finden Sie auch in unserem Angebot bauförderer.de.

Vorfälligkeitsentschädigung: Das fordern wir von der Politik

Der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) macht sich politisch für die Rechte von Verbrauchern stark. In Sachen Vorfälligkeitsentschädigung fordert er von der Politik, dass die Vorfälligkeitsentschädigung einfach und transparent berechnet wird, dass sie bei maximal fünf Prozent der Restschuld gedeckelt wird und dass gestiegene Marktzinsen zugunsten der Verbraucher angerechnet werden. Zum ausführlichen Forderungspapier des vzbv.